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決定不動產市場趨勢的是什麼？

疫情後通貨緊縮危機是否會降臨？中美對峙是否反而會引發通貨膨脹？一本因應後2020後世界變局的重要指南！新冠肺炎導致全世界經濟低迷， 韓國最具權威的經濟學家洪椿旭針對疫情後的動盪局勢，援引史上曾造成大規模蕭條的事件，如九一一與2008年金融海嘯，以及現今仍在演變的中美貿易戰和石油需求爆跌等時事現況，精闢地做出分析與指引：◆無法忽視通貨緊縮的三個理由？如何辨識通貨緊縮的信號？◆中美貿易戰的衝擊是否已全數顯現？中國出口物價為何不見上漲？◆政府和央行應該採取什麼財政政策，才能讓經濟最快強力復甦？在即將為期數年的未來低利率環境下，除了建議個別投資人關注美國股票和房地產市場外，也提供幾項投資建議：◆進攻型、中立型、穩定型三種投資組合策略如何配置？◆股市反彈會有那些信號？◆打算逢低買進的投資人應該關注的企業類型？◆各國不動產市場在疫情後還會維持上漲嗎？當全球經濟停滯不前，只有你能讓自己的資產照樣蒸蒸日上！【精彩書摘】首先，了解一下決定不動產市場趨勢的因素有哪些，包含利率、需求、交通等各種因素，而股市傳奇人物巴菲特則強調供給是最重要的。長久以來，住宅數量都是跟隨著家戶數量，不過2008年以前的住宅數量比家戶數量還多，結果不動產市場嚴重泡沫化，整個經濟都搖搖欲墜。現在，已經有了重大逆轉。與住宅數量相比，家戶數量每天都在增加。……現在每年約有60萬件動工的住宅，比家戶增加數量減少很多。目前住宅的購入或租賃情形都在增加，過去住宅供過於求的狀態正在快速消解。為什麼巴菲特對不動產市場抱持樂觀態度？巴菲特在文中提到的「現在」，是指2010年至2011年，他是在美國不動產市場從2006年底開始暴跌結束，力圖上升時，展現對不動產市場的樂觀態度。巴菲特在這個時期不曾停止表達自身的樂觀態度，不僅接管住宅建設事業，更事先預測木材可能會短缺，而大手筆購買加拿大的森林。巴菲特在投資上暴富不只一、兩次，所以在投資住宅建設事業上再創成功，也就不需要特別談論，只是就連不動產市場的生態也有所涉略，這一點實在令人敬佩。巴菲特的預測精準無比，美國住宅價格如同他的推測，在2010年至2011年跌到谷底後，2012年逆轉，一路展現上升態勢，在此之後開工的新住宅變多了。而且一如他的預測，直到2019年底為止，新住宅件數不足，發出「供不應求」的訊號。從歷史的角度來說，大約130萬至140萬戶才是充足的供給量，直到今天為止，美國住宅供給部分仍然欲振乏力，難以擺離現況。據我的推測，美國房市供給不足的情況，大概需要超過歷史平均水準兩年至三年以上，住宅市場供給量才能平衡。不過，這樣就認定往後美國房市會持續保持強勢似乎並不妥當，因為還有另一個因素與供給不足同樣重要。34除了供給外，還有什麼因素會影響不動產市場？在不動產市場上，與供給一樣重要的因素就是利率。一般而言，不動產市場在利率上升時呈現弱勢，而在利率下降時則呈現強勢。不動產市場會如此對利率條件敏感的原因在於，即便是對已開發國家人民而言，不動產同樣是非常昂貴的資產，因此通常是以房價的八至九成的貸款來購屋，韓國在前一段時期也有很多人以房價七成的貸款購屋。與供給一樣重要的因素：利率正因如此，一旦利率下降，不動產市場就會變得炙手可熱。下圖是美國房價與利率的關係。每當利率暴漲，不動產價格就會暴跌，同時不難發現景氣因而衰退的情形。最具代表性的時期是1979年至1981年，1980年代後期也曾發生類似事件。最令人印象深刻的時期是2000年代後期，此時美國不動產價格曾創下歷史性暴跌紀錄。金融市場的參與者隨著美國聯準會相關人士的一字一句而一喜一悲，最直接的原因最終還是在不動產市場。在美國聯準會持續提高利率的情況下，不動產抵押貸款利率會就上升，進而抑制不動產市場，造成經濟前景堪慮。事實上，美國聯準會相關人士甚至認為與長短期利率的差異相比，不動產市場的統計才是更具說服力的景氣預測指標。因此，不動產市場如果只看供給與利率的大範圍指標，還是有所展望。新冠肺炎衝擊後，美國不動產市場何去何從？新冠肺炎事件之後，美國不動產市場會如何發展，這個問題有太多的不確定性因素。有部分人士主張，實體經濟的衝擊可能會波及不動產市場，導致房市崩潰，至少要到2020年3 月中旬美國房市參與者才可能感到樂觀。下圖是全美住宅建築商協會（National Association of Home Builders, NAHB）每月發表的房屋市場指數（Housing Market Index, HMI）。美國房屋市場指數被視為評估自地產的最佳指標之一，從圖中可看到，直到3月為止，房屋市場指數已經超過50，被認為是參考點。美國房屋市場指數呈現好兆頭的原因美國的房市條件無畏新冠肺炎疫情肆虐全球，榮景持續到調查起點（2020 年3 月17 日為止），最大的原因是抵押貸款利率（不動產抵押貸款）暴跌。美國聯準會推測，新冠肺炎疫情可能會再擴大，於是在2020 年3 月15 日將政策利率從基本的1.00% 至1.25%，以迅雷不及掩耳的速度降到0.00% 至0.25%，大幅下降1 個百分點。同時宣布未來幾個月內，將購入至少5,000 億美元的美國公債，和至少2,000 億美元的不動產抵押貸款證券（Mortgage Backed Securities, MBS）。美國聯準會的這項措施，使得政策利率降到零利率水準，在公債殖利率暴跌下，抵押貸款利率也跟著下跌。 因為當房屋抵押貸款的貸款利率下降時，不但新購屋者的利息負擔減少，還可降低一開始以高利率貸款的人用更低利率貸款，償還初次貸款的再融資（Refinancing）行為。不動產價格當然不可能因為經濟活動萎縮與失業狀況而暴漲，不過在各種資產與經濟指標中，不動產市場受到的打擊應該是最輕的。對於美國不動產市場悲觀論的反駁對此抱持反對意見的專家不在少數。悲觀論者認為公司債市場的恐慌殃及不動產抵押貸款債券市場造成的利率暴漲是刻不容緩的問題。這個主張有一部分是事實，但是以三十年期的固定利率抵押貸款當作基準點來看，利率水準從2019年10月15日的4.94%，下跌到2020年3月5日的3.29%，是難以忽視的狀況。2020年3月初以來，公司債市場發生恐慌，抵押貸款利率歷經兩週內上升0.36% 是不容辯解的事實（2020年3月19日為3.65%）。但是相較於過去一年的跌幅，上升幅度相對來說不算太大。而且以美國聯準會大舉購入不動產抵押貸款債券和公司債，實施所謂「量化和質化寬鬆政策」（Quantitative and Qualitative Easing, QQE）的決定來說，提高緩解抵押貸款利率上漲的可能性。因此，儘管新冠肺炎造成嚴重的經濟打擊，美國不動產市場（與其他部分相比）相對穩定的可能性很高，尤其是房屋供給的低迷趨勢如果持續，我認為不無重啟拉鋸戰的可能。(本文摘自《後疫情時代的經濟走向與投資策略》/商周出版)【作者簡介】洪椿旭（홍춘욱）韓國頂尖經濟學家，高麗大學經濟學碩士明知大學經營學博士。從1993年12月進入韓國金融研究院開始，先後任職過KB國民銀行首席經濟學家、國民年金基金運用總部投資運用組組長、KIWOOM證券研究中心投資戰略組組長等，目前是EAR Research的代表，也是崇實大學金融經濟系兼職教授。《朝鮮日報》和fnguide於2016年評選為「最受信賴的分析家」，作為房地產、金融領域、國際經濟前景的專家，多年來一直是各種媒體的頭號採訪人物。著有《匯率的真相》。透過部落格〈看待市場〉和讀者進行第一線交流。(中時新聞網)

《晨間解盤》營收後防利多出盡 逢回擇股做多(倫元投顧提供)

周二早盤稍作震盪的台股，隨後靠著台積電帶動指數由黑翻紅再創14367點新高，終場指數以上漲103點收在14360點，成交量為2797億元。周三周選擇權結算，11月營收將在10日完全公布，故對後市看法仍不變，近日當11月營收公布後隨時提防短線利多出盡，12月中下旬時提防外資放假前的短線調節賣壓，聖誕節前後有來回測月線~季線支撐，則是尋求另一次波段上攻的買點。因為之後波段仍往上看。原則上若無意外這波可漲到明年過年前後~4月讓融券被迫回補在相對高檔再說了，故震盪逢回仍擇股做多。 (時報資訊)

屏南交通建設不被支持 綠委上臉書貼文給建言

立委周春米8日於立院針對恆春半島的觀光和交通建設質詢行政院長蘇貞昌，並點名恆春觀光鐵道及屏南快速道路等建設，蘇揆當面表示「沒有贊成」；周春米晚間透過臉書表示，為屏東爭取交通建設，從來就不是件輕鬆的事，常常被質疑經濟效益不足，有時氣餒、有時悲憤，但強調還是勇往直前，繼續為屏東發聲，為鄉親請命。周春米指出，蘇揆在不同意兩項建設同時，曾進一步詢問，如果鐵道不做，快速公路又有疑慮，那對屏東南部交通的改善要有完整規劃，不能原地踏步，不能棄置不管！蘇蘇貞昌當場承諾會盡快提出全面的改善計畫。針對此議題，立委鍾佳濱則直接提出4項建議，首先，屏南應享有「醫學中心」級的服務。鍾認為，目前恆春旅遊醫院僅有一般門診，一旦遇上急重症病患就必須後送到高雄，未來恆春旅遊醫院新大樓蓋好後，希望蘇院長能支持讓「心導管」、「高壓氧」、「電腦斷層」及「核磁共振設備」等因應急重症病患的設備能一次到位，向醫學中心看齊。此外，單有設備並不夠，過去屏南醫療人力不論質、量都仍有所不足，還需要有專科專精的醫師才能應付這些醫療需求，因此，也必須建立起與高雄、屏東各醫學中心的醫師輪調支援制度。第二，屏南需要建立完善的大眾運輸系統。屏鵝公路平日交通順暢，但每逢假日就會塞車，最主要的原因是來訪墾丁遊客多半駕駛自小客車。因此，建議蘇貞昌與交通部長林佳龍，重新盤點屏南地區觀光交通需求，建立平價實惠且完善的大眾運輸系統，讓屏鵝公路讓給觀光巴士接駁，自然就能減緩交通壅塞問題。第三，屏南觀光休閒設施等級要提升。過去，我們不斷追求到訪恆春、墾丁的遊客量，但現在或許該改變策略，轉而提升來訪遊客品質，讓每一個到屏南遊玩的遊客，都能進行深度旅遊、增加每次旅遊消費額。目前，我們有許多媲美國際一流品質的觀光飯店、民宿，但各個觀光景點的公共服務設施，卻不一定能夠比肩國際水準。因此，必須挹注資源去強化公部門服務設施的等級，像是發展更精緻旅遊解說資源、修繕或增設觀光步道等。最後，墾丁國家公園管理處的定位需要重新思考。30年前墾丁國家公園成立時，墾管處的主要目標是執行國家公園的生態保育工作，但隨著時間推移，墾丁觀光旅遊需求越來越強烈，也連帶著要求墾管處要有所作為，使得夾在「生態保育」與「觀光發展」兩個目標間的墾管處動輒得咎。而正值行政院組織改造的時間點，不僅觀光局要升格觀光署，內政部也將新設國家公園署，賦予各個國家公園管理處更大的權責。因此，建請蘇貞昌在推動組織改造時，也能聯合未來的觀光署、國家公園署一同重新檢討墾丁國家公園管理處的定位與角色，在生態復育與觀光發展之間，找到一條平衡的道路。

與加州官員鬧翻 穆斯克事業重心要遷往德州

外傳電動車商特斯拉執行長穆斯克，關閉在加州的私人基金「穆斯克基金會」並遷往德州，又放棄加州駕照而換上德州駕照，顯示他正把個人生活與事業重心轉到德州。疫情期間他要求讓特斯拉的加州廠復工不果，怒告加州官員並揚言讓旗下事業撤出加州。(工商 )

《親愛的房客》導演再獻祭品 票房4千萬就出劇照書

由金馬帝后莫子儀、陳淑芳主演的《親愛的房客》上映至今好評不斷，全台票房奔向3500萬，以本片榮獲金馬獎最佳原創電影音樂的法蘭，日前出席映後時也答應影迷，只要票房突破3500萬，就公開電影主題旋律〈Haven〉的鋼琴譜。本周六（12日）的「在夢裏」見面會，不僅法蘭將現場與觀眾合唱主題曲，金馬帝后莫子儀、陳淑芳與眾演員都將全體現身，門票一開賣就被秒殺、一票難求。導演鄭有傑昨日（7日）出席映後再加碼「全台票房破4000萬，就會推出影迷一直敲碗的劇照書」。上映邁入第7周的《親愛的房客》，每日全台票房仍維持在第5名，為了感謝影迷的支持，金馬影后陳淑芳帶著劇中的兒子姚淳耀周日（6日）特別南下，到台南、高雄戲院與觀眾互動。母子倆在片中精湛的演技，讓現場觀眾讚不絕口，淑芳阿姨現場更示範糖尿病患者的走路方式，事前做了很多功課的她，逗趣地説：「當演員真的很辛苦，為了一點錢，什麼都要學。」她也謙虛的把功勞歸給導演：「其實是導演好、劇本好，不是我能幹啦！」導演鄭有傑昨日（7日）出席映後也表示，只要全台票房破4000萬，就推出《親愛的房客》劇照書。他也透露裡面將會看到很多未曾曝光的絕美劇照。該片全台熱映中。